低利率时代即将结束香港楼价下调压力大

低利率时代即将结束 香港楼价下调压力大

美国11月失业率回落到8.6%，是因为有31.5 万人放弃再找工作，而非就业机会上升。美国就业人口占总人口的比例已由2000年的64.5%下降到58%，代表过去十年超过1000 万人不再就业。目前平均失业时间长达40.9周，上述是好消息吗？　　香港按揭利率过低　　香港零售业从2011年7月开始走下坡路，自2003年7月受内地自由行刺激而被看好的零售股，经过8年好景也就如此了。　　2001年因中国加入WTO而引发全球商品价格上升，到今天随着中国人民币及工资大幅升值，上述说法面临考验。11月1日，澳元宣布减息，此乃两年半以来首个讯号，代表矿务股高潮已过；9月29日，加拿大BC省(不列颠哥伦比亚省)发现新银矿亦令银价出现大幅调整，金价进入上落市。　　伯南克是研究1929年华尔街危机的专家，在他任内相信不会让“大萧条”在美国重演。因此，每次有人大叫Double Dips(二次探底)时，个人反而认为是入市时机，例如2009年3月，U.S.Conference Board(世界大企业联合会)公布消费信心跌至最低，以及2011年10月CNN/Opinion Research Corporation调查结果显示， 48%的美国人认为2012年将出现大衰退。　　入行40年，这些论调听得太多了渐渐有了免疫能力，危言的确耸听，但大多事后发现只是自己吓自己，在各国央行都大印钞票的环境下，是不可能再次出现大萧条的；反之，日本模式的“资产负债表衰退”却随处可见。日本资产负债表衰退只影响日本，美国资产负债表衰退却影响全球！日本政府负债由日本人承担，欧洲政府负债却由外国银行承担，因此引发主权债券危机。　　伯南克的QE及QE2未能改变2006年年中开始的美国楼价方向，却改变了2009年起的香港楼价方向，联汇制度令香港楼房按揭利率一度跌至2.5厘，而加拿大按揭利率较香港高出一倍、英国较香港高出125%、澳大利亚高出250%、印度高出450%、巴西高出500%，低利率支持香港楼价由2009到2011年进一步上升。　　随着中国内地银根抽紧，今年第三季起香港资金大量回流内地，香港低按揭利率时代结束，上述改变对未来香港楼价影响如何？仍是未知数。再加上2012年新特首可能改变香港土地未来的供应量。各位知不知道2009到2011 年香港楼价上升的原因？一、美元贬值；二、楼按利率下降。上述两大因素在2012年将消失，如再加上土地供应量上升，未来香港楼价下调压力较一般人估计的大。　　欧元区“同床17梦”　　1990年后的日本，GDP没有增长，其问题主要是政治出现瘫痪，过去15年换了15个首相。今天上述问题在G7国家同样出现，透过货币政策(因为日元自1985年到1994年大幅升值)，美国延迟了上述问题的出现，但到了2007年已避无可避。　　欧元危机的出现是因为吸收了希腊、西班牙、葡萄牙及意大利等国家为成员，南欧人着重享乐，竞争力一向不及德国，一旦需要同德国人在同工同薪条件下竞争，工作机会流失，失业率自然狂升——我女儿两年前到希腊旅游时点一个午餐，他们要花三小时才弄好。至于葡萄牙人的工作态度，在澳门生活过的人亦早已领教过；西班牙及意大利人同样是享乐主义信徒。欧元问题是把享乐主义者同努力工作者绑在一起，甚至希腊新政府同意50% haircut(削减债务)，问题一样未解决。　　欧盟由27个国家组成，17个加入欧元区共同使用单一货币欧元，问题就出在此。货币统一了，但17个国家仍各自为政。夫妻同床亦可异梦，更何况17 个政府同睡一张床？英国人的智慧就是加入欧盟却不放弃英镑。欧盟27个国家加起来占全球GDP的20%，略低于美国，欧洲不是其它国家的产品主要出口市场，因此对全球其它国家经济影响不及美国，但不是没有影响，欧元危机令明年投资市场极难捉摸。　　恒生指数由2010年10月的24989点回落到今年10月4日的16170 点，然后又反弹到20272点。于过去一年(即去年10月至今年10月)恒生指数跌幅达35.29%，于10月又反弹了25.36%，10月的升市中出现低价股升幅超过高价股的情况。上述走势于1974年10月曾出现过，当年11月股市又再回落并于12月恒指见150点，才结束了由1973年3月开始的超级大熊市(跌幅达91.54%)，估计恒指后市在16000点到21000点之间来回震荡。　　UBS研究了过去300年英国股市的表现，发现表现最出色的20年就是1980至1999 年，平均每年回报8%至10% ；最差的是1900至1919年及1960至1979年，平均每年回报率是-4%到-6%。其它时间每年回报率只有2%至4%。香港股市没有如此长时间的历史，大部分资料只由1970年开始。令人担心的是，港股表现最出色的时候至2007年已经结束——如没有中国内地因素，相信港股表现出色的日子早于1997年结束？

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